Die Gefahr günstiger Immobiliendarlehen

Finanzielles Debakel leicht vorprogrammiert DSC1362 foto kai

Die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen sind verlockend. Finanzierungsmakler haben es leicht, für Immobiliendarlehen zu werben. Die monatliche Finanzierungsrate kann niedriger als die zu zahlende Miete sein. Banken sind bereit, ohne Eigenkapital einen Hauskaufvertrag zu finanzieren. Das notwendige Mindesteinkommen der Darlehensnehmer wird oft erschreckend niedrig angesetzt.Der Darlehensantrag ist schnell über das Internet ausgefüllt, eine Immobilie mit Hinweis des Maklers auf die vielen Interessenten kurzfristig gekauft. Das kann leicht zu einem finanziellen Debakel werden.

Die preiswerten Darlehen haben einen Haken: sie verführen zu einer niedrigen Tilgung und damit zu langen Laufzeiten und überhöhten Schulden. Dieses Risiko ist versteckt in den Besonderheiten des sogenannten Annuitätendarlehens.

Die Darlehnsrate dieses Darlehens besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil ist zunächst hoch, verringert sich mit zunehmender Tilgung, umgekehrt erhöht sich der Tilgungsanteil. Das führt zu einem erstaunlichem Effekt: bei niedrigen Zinsen verlängert sich die Tilgung. Niedrige Zinsen führen also bei üblicher Tilgung zu einer langen Laufzeit des Darlehens. Bei optimaler Vermögensplanung sollte das Immobiliendarlehen spätestens mit Eintritt in das Rentenalter abbezahlt sein, um sinkende Einkünfte auszugleichen. Ansonsten kann es leicht zu Engpässen kommen, insbesondere, wenn zusätzlich noch eine hohe private Krankenversicherung zu zahlen ist. Es müßte daher eine Tilgung von 3 % oder höher vereinbart werden, um dieses Ziel zu erreichen. Hier auf regelmäßige Sondertilgungen zu setzen, ist zu ungewiß.

Die langen Laufzeiten begründen zudem ein erhebliches Zinsrisiko. Wer nur eine Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren vereinbart, riskiert bei zu erwartender Zinssteigerung leicht eine Verdopplung der monatlichen Rate oder eine erhebliche Verlängerung der Laufzeit, wenn die Zinsen nach Ablauf dieser Frist neu verhandelt werden. Eine Zinsbindung über 20 Jahre oder über die gesamte Laufzeit des Darlehens dürfte sich derzeit empfehlen. Bei dieser Laufzeit muß man bei den derzeitigen durchschnittlichen Zinssätzen und einer Tilgung von 4 % schon eine monatlichen Rate von etwa 1000,00 € zahlen – bei einem ausgezahlten Darlehensbetrag von 180.000,00 €. Bei ehrlicher Berechnung erscheint daher der einfache Vergleich mit der zu zahlenden Miete wahrscheinlich in einem anderen Licht, als nach einem Gespräch mit dem Finanzmakler.

Kai Neuvians, Rechtsanwalt und Notar

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