Ist es vernünftig, wenn Eltern zu Lebzeiten ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen? Wann ist dafür der richtige Zeitpunkt? Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Übertragung? Welche erbrechtliche Folgen hat die Übertragung bei mehreren Kindern? Welche Auswirkungen hat eine nachträglich eingetretene Pflegebedürftigkeit?Die Gründe, das Haus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen, sind vielfältig. Die Rechtsfolgen können für die Beteiligten einschneidend sein. Eine pauschale Betrachtung verbietet sich, es kommt auf die jeweilige Situation im Einzelfall an. Generell dazu zu raten, eine lebzeitige Übertagung der Immobilie sei sinnvoll, kann daher nicht richtig sein.

Soweit steuerliche Gründe hervorgehoben werden, sind die doch erheblichen Freibeträge zu beachten, die häufig nicht ausgeschöpft werden. Steuerliche Gründe begründen daher häufig keine Notwendigkeit zu handeln. Etwas anderes gilt, wenn die Immobilie nicht auf die eigenen Kinder, sondern auf andere Familienmitglieder oder auf Dritte übertragen werden soll. Hier sind die Freibeträge sehr niedrig. Durch lebzeitige Maßnahmen kann hier eine erhebliche Steuerlast reduziert werden.

Eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten, um ein Rückgriff des Sozialhilfeträgers im Falle einer Pflegebedürftigkeit zu vermeiden, ist durchaus möglich und wird von der Rechtsprechung akzeptiert.
Es können geeignete vertragliche Vereinbarungen getroffen werden, um eine Rückübertragung zu ermöglichen. Hierbei ist darauf zu achten, dass von Seiten der Kinder, die dann als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, nicht die Gefahr besteht, dass Dritte auf die Immobilie zugreifen. Das gilt insbesondere für den Fall, dass die Eltern das Haus auf ihre Kinder übertragen möchten, weil sie sich um ihr Haus nicht mehr kümmern können oder wollen, sondern dort ohne Sorgen wohnen wollen.

Ein Grund, die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf Kinder zu übertragen könnte darin liegen, Streitigkeiten zwischen den Erben nach dem Tod zu vermeiden. Bei einer einvernehmlichen lebzeitigen Übertragung unter Berücksichtigung der persönlichen Situation kann eine langwierige Erbauseinandersetzung vermieden werden. Dies funktioniert nur, wenn sich alle Beteiligten einig sind und über die Situation offen sprechen können. Ansonsten besteht die Möglichkeit, dass die Streitigkeiten, die eigentlich vermieden werden sollten, bereits zu Lebzeiten entstehen.

Kai Neuvians, Rechtsanwalt und Notar