Präsentieren den Grundstücksmarktbericht 2025 (Pers. v.l.n.r.): Christian Hecker (Vorsitzender Gutachterausschuss Dortmund) und Ulf Meyer-Dietrich (stellv. Vors.).
© Stadt Dortmund / Roland Gorecki
„Nach dem Einbruch des Grundstücksmarkts ab Mitte 2022 wurden im letzten Jahr 22 Prozent mehr Kaufverträge abgeschlossen“, sagt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dortmund. Gleichwohl liegt die Anzahl mit rund 3.800 Abschlüssen immer noch deutlich unter denen der Niedrigzinsphase vor 2022. Mehr Verkäufe bedeuten auch mehr Umsatz. Er stieg um rund 24 Prozent auf 1,37 Mrd. Euro. Allerdings liegt auch dieser Wert immer noch deutlich unter dem Höchstwert von mehr als 2 Mrd. Euro im Jahr 2020.
„Die Revitalisierung des Grundstücksmarkts betrifft erfreulicherweise alle Teilmärkte“, berichtet Ulf Meyer-Dietrich als stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. Somit ebenfalls positiv ist die Entwicklung der unbebauten baulich nutzbaren Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier wurden mit 47 Grundstücken 46 Prozent mehr verkauft. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus liegt die Anzahl der unbebauten Grundstücke mit 23 Verkäufen auf dem Niveau des Vorjahres.
Bodenpreise steigen wieder an
Die Bodenpreise für den Wohnungsbau haben sich stadtweit um 20 Euro pro Quadratmeter erhöht. Alle weiteren Bodenrichtwerte für zum Beispiel Gewerbe oder landwirtschaftliche Flächen bleiben stabil auf dem Niveau des Vorjahres.
Der positive Trend ist auch bei den bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) zu erkennen. Anzahl und Umsatz sind um 25 Prozentgestiegen. Während bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Anzahl der Grundstückstransaktionen sowie auch der Geldumsatz jeweils um mehr als 20 Prozent stieg, zeichnet sich bei Mehrfamilienhäusern ein Plus bei den Verkäufen von 26 Prozent ab und 50 Prozent mehr Umsatz.
Im gesamten gewerblichen Sektor ist zwar die Gesamtanzahl gestiegen, der Umsatz jedoch mit 13 Prozent leicht rückläufig. Zurückzuführen ist das auf einen Umsatzrückgang bei Büro- und Verwaltungsgebäuden. Im Gegensatz dazu hat sich der Umsatz bei Geschäftshäusern versechsfacht und es gab 8 Kaufverträge mehr als im Vorjahr. „Die deutlich ausgeprägte Umsatzsteigerung bei Geschäftshäusern als auch der Umsatzrückgang bei Büro- und Verwaltungshäusern haben mit Einzelfällen zu tun. Ein paar hochpreisige Immobilienverkäufe wirken sich hier aus“, erläutert Christian Hecker.
Bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern stagnieren die Preise oder sinken leicht. „Lediglich im Geschosswohnungsbau ist eine deutliche Tendenz nach unten (minus 4 Prozent) nachweisbar“, erläutert Ulf Meyer-Dietrich. Im Vorjahr lag der Rückgang bei der Wertentwicklung noch bei minus 17 Prozent.
Entwicklung bei Eigentum und Neubau
Bei Eigentumswohnungen sind sowohl die Anzahl an Transaktionen als auch der Umsatz um 20 Prozent gestiegen. „Das zeigt sich im Stadtgebiet ganz unterschiedlich: Während die Preise im Norden und im Westen leicht anziehen, gehen sie im übrigen Stadtgebiet eher leicht zurück“, sagt Ulf Meyer-Dietrich.
Der Neubaumarkt ist preislich stabil bzw. leicht steigend. Die Neubaupreise für nicht unterkellerte Reihenendhäuser und Doppelhaushälften liegen bei rund 3.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung wurden im vergangenen Jahr etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. „Der höchste Verkauf lag bei rund 6.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch aufgrund gestiegener Baukosten kann das Preisniveau im Neubaumarkt gar nicht zurückgehen“, begründet Christian Hecker.
„Die Verkäufe und Umsätze steigen bundesweit“, berichtet Ulf Meyer-Dietrich. Das gilt in unterschiedlicher Ausprägung ebenso für die stagnierenden Wertentwicklungen.
Was bedeutet das konkret und wie steht Dortmund im Vergleich da?
Beispiel 1: Familie Müller-Öczan erwartet Familienzuwachs. Sie sucht eine Doppelhaushälfte mit Garten und möchte dafür ihre Eigentumswohnung in Dortmund-Westerfilde verkaufen. Sie wollen in Dortmund bleiben, wenigstens aber in der näheren Umgebung, wenn das Haus verkehrsgünstig liegt. War ihre Eigentumswohnung (I OG; 80 qm) in Westerfilde aus dem Baujahr 1985 im Jahr 2024 noch 175.000 Euro wert, so darf sich die Familie über einen Wertzuwachs zum 1. Januar 2025 um 10.000 Euro freuen. Für eine Doppelhaushälfte in Westerfilde, errichtet im Jahr 2000 mit 140 qm Wohnfläche bei 350 qm Grundstücksfläche, werden 430.000 Euro aufgerufen. In Bochum wäre es etwas günstiger. Nahe der Stadtgrenze zu Dortmund wären 420.000 Euro fällig. Im Osten Gelsenkirchens, nahe der A 42, sogar nochmal 10.000 Euro weniger. Die erste Idee, das gesuchte Zuhause vielleicht in Dortmund-Barop zu finden, hat die Familie schnell wieder verworfen, denn dort liegt das Preisniveau in der gesuchten Kategorie bei 570.000 Euro. Familie Müller-Öczan ist noch nicht entschieden und will sich für die Suche noch mehr Zeit lassen.
Beispiel 2: Familie Laurens lebt in einem kleinen, einzelnen Haus in Düsseldorf zur Miete. Die beiden Kinder sind gerade frisch aus dem Haus, deshalb möchte sich das Paar räumlich verkleinern und gleichzeitig mit einer Eigentumswohnung die eigene Familie besser absichern. Herr Laurens ist Alleinverdiener und bei ihm steht beruflich bedingt ein Wechsel in eine neue Zweigstelle nach Dortmund an. Beide Städte sind verkehrlich gut miteinander vernetzt. Daher sucht das Paar in beiden Städten eine Eigentumswohnung, im Idealfall mit Blick aufs Wasser. Für eine 70 qm große Eigentumswohnung aus dem Jahr 2010 fallen in Düsseldorf-Wittlaer mindestens 380.000 Euro an, während eine vergleichbare Wohnung am PHOENIX See etwa 80.000 Euro günstiger wäre. Das Ergebnis ist da schnell klar: Das Paar wird demnächst in Dortmund zuhause sein, der Preis überzeugt sie und das Pendeln entfällt auch.
Der aktuelle Grundstückmarktbericht findet sich im Internet unter:
boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2025/GMB_106_2025_pflichtig.pdf
Dort sind auch Boden- und Immobilienrichtwerte kostenfrei veröffentlicht.
Beim Einschätzen der Entwicklung der eigenen Immobilie hilft der Immobilienrichtwert mit dem Immobilienpreiskalkulator unter boris.nrw.de.
Ob sich der Grundstücksmarkt im Jahr 2025 weiter erholt, können alle Interessierten unter gars.nrw/dortmund verfolgen. In einem Dashboard werden tagesaktuell Umsatz und Anzahl der Kauffälle – Gesamt oder nach Teilmärkten sortiert – in Relation zum Vorjahr abgebildet.
Über den Gutachterausschuss:
Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Einrichtungen des Landes. Die Dortmunder Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet. Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter gars.nrw/dortmund abrufbar. Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.